A) GUIDA ALLA LOCAZIONE IMMOBILIARE

Di seguito riportiamo i punti principali del processo di locazione di immobili in Italia.

1 – LA PROPOSTA DI LOCAZIONE

Per prima cosa quando si trova un immobile da locare si negozia con il proprietario in merito al prezzo ed ai principali termini e condizioni della locazione. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero intestato al locatore (normalmente pari ad una mensilità del canone di locazione proposto). Tale deposito viene restituito in caso di mancata accettazione da parte del locatore; in caso contrario, si procede con gli accordi per il contratto di locazione e la somma sarà detratta da quanto versato alla sottoscrizione.

– Documenti richiesti

I documenti da presentare alla sottoscrizione di un contratto di locazione sono: carta di identità, patente o passaporto, codice fiscale, oltre al permesso di soggiorno (in caso di cittadini extracomunitari). Il locatore, normalmente, chiede anche i documenti reddituali (contratto di lavoro, buste paga, dichiarazione dei redditi) per verificare la solvibilità del potenziale conduttore.

 

2 – TIPOLOGIE DI CONTRATTO

Le  quattro principali tipologie dei contratti di locazione ad uso abitativo sono (L. 431/1998) :

– Contratto libero

E’ la tipologia di contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali si rinnovano per altri quattro anni, con la possibilità per il proprietario e per il conduttore di stabilire liberamente il canone in affitto.

– Contratto a canone concordato

Una tipologia alternativa al contratto c.d. libero è il cosiddetto contratto a canone concordato e/o calmierato. Esso si sostanzia nella possibilità per le parti di stipulare un contratto di locazione di durata non inferiore ai tre anni, rinnovabile per altri due, con un canone di affitto più basso rispetto alla media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello locale.

– Contratto transitorio

La durata del contratto di locazione di natura transitoria può essere inferiore ai limiti previsti dalla stessa legge (ma non può essere superiore ai diciotto mesi). Può essere stipulato solo in presenza di determinati giustificati e specificati motivi.

– Contratto per studenti

Il contratto di locazione per studenti ha una durata che non può essere superiore ai trentasei mesi. Il contratto si rinnova automaticamente a vantaggio dello studente-conduttore e il locatore, alla prima scadenza, non può chiedere la risoluzione del medesimo. Il canone d’affitto è stabilito dagli accordi fra le aziende del diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

 

3 – CANONI E CAUZIONI

– Deposito cauzionale

Alla sottoscrizione del contratto, il conduttore deve consegnare al locatore una somma di denaro (fruttifera degli interessi legali) nella misura massima corrispondente a tre mensilità del canone previsto. Questa somma potrà essere utilizzata dal locatore solo per coprire le spese per il ripristino di eventuali danni causati dal conduttore. In assenza di danni per colpa dell’inquilino, il deposito verrà restituito alla fine della locazione e non potrà mai essere usato per coprire le rate del canone di locazione.

– Mensilità anticipate

Oltre al deposito cauzionale, al momento della firma del contratto di locazione il conduttore versa al proprietario il pagamento anticipato della prima mensilità del canone annuale, salvo diversi accordi espressi dalle parti.

– Quote condominiali

Anche le spese previste per l’ordinaria amministrazione condominiale saranno, salvo diversi accordi tra le parti, a carico del conduttore che andranno versate mensilmente e anticipatamente.

– Garanzie (Fideiussione)

E’ ricorrente che il locatore chieda garanzie aggiuntive: ciò è legalmente consentito e le caratteristiche sono negoziate tra il conduttore ed il locatore. La fideiussione bancaria, con cui è una banca a garantire l’adempimento dell’inquilino per tutta la durata del contratto, è la più utilizzata in quanto le banche, normalmente, non rilasciano fideiussioni per contratti di locazione se non sono sicuri che l’inquilino paghi tutti i mesi, quindi il solo fatto che invece acconsentano alla garanzia è già una buon inizio per il proprietario.

NOTE:

–registrazione obbligatoria

Tutti i contratti di locazione devono obbligatoriamente essere scritti e registrati, entro 30 giorni dalla sottoscrizione, presso l’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al pagamento dell’imposta di registro.

E’ il proprietario (locatore) che deve provvedere alla registrazione iniziale e rinnovarla ogni anno.

Le spese di registrazione (2% del canone annuo di locazione) vanno divise a metà fra locatore e conduttore, che paga anche le marche da bollo previste in base alle pagine (una marca ogni 4) o alle righe (una marca ogni 100) del contratto e per ogni eventuale allegato (una per ognuno).

-aggiornamento canone:

Il canone viene annualmente aggiornato, salvo diversa specifica sul contratto, sulla base degli indici medi aggiornati dall’ISTAT.

 

 B) GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Di seguito riportiamo i punti principali del processo di compravendita di immobili in Italia.

 

1 – LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Il primo passo quando si trova un immobile da acquistare è la negoziazione con il proprietario in merito al prezzo ed ai principali termini e condizioni della vendita. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno intestato al venditore (normalmente di una cifra tra il 2% ed il 3% dell’importo di acquisto, ma può spesso variare in base agli aspetti della trattativa). L’assegno viene restituito in caso di mancata accettazione da parte del venditore; in caso contrario, si procede con gli accordi per il contratto preliminare.

 

2 – IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare di compravendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata, perfeziona l’impegno delle parti; è un documento nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse ed una precisa individuazione del bene oggetto della vendita e di tutti gli aspetti che saranno poi oggetto dell’atto definitivo. In questa fase viene versato un ulteriore deposito (dal 20% al 30% del prezzo stabilito per l’acquisto) a titolo di integrazione della caparra confirmatoria in acconto prezzo e bisogna essere assolutamente sicuri delle proprie intenzioni perché, con il contratto concluso, le parti sono vincolate reciprocamente alla sua esecuzione, quindi alla successiva stipula di un atto notarile: in caso di ripensamento, il proponente perderà le somme versate mentre il venditore restituirà il doppio del deposito versato.

 

3 – ROGITO

Il passaggio finale ha luogo alla presenza di un Notaio, solitamente scelto da parte acquirente. Il Notaio è un pubblico ufficiale incaricato secondo la Legge italiana ad eseguire atti di compravendita e trasferimenti di proprietà; i Notai italiani si occupano di tutte le ricerche e verifiche relative alla compravendita e sono responsabili della registrazione dell’atto presso gli uffici competenti e dei pagamenti di imposte indirette e tasse di registrazione.

Per la firma del rogito, alla presenza del Notaio devono essenzialmente comparire l’acquirente, il venditore e, qualora sia intervenuto nella transazione, l’agente immobiliare.

In questa fase, generalmente, si ha:

-Saldo del pagamento al venditore

-Consegna delle chiavi al compratore

-Saldo tasse ed imposte di acquisto

-Saldo delle spese notarili

NOTE:

–Esigenze generali per gli acquirenti stranieri

In caso di acquirente straniero, questi dovrà prima di tutto ottenere un codice fiscale italiano indispensabile per la stipula dell’atto preliminare e di quello definitivo. La copia ricevuta del rogito (registrata e trascritta) può essere tradotta. La Crre Srl è in grado di proporre Notai affermati e specializzati nelle compravendite internazionali e nella stesura di atti multilingue.

-imposte indirette e tasse

L’acquisto della casa comporta il pagamento della tassa di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile (sensibilmente inferiore, di norma, al prezzo pattuito tra le parti) e ridotta al 2% se si usufruisce del regime fiscale agevolato per l’acquisto “prima casa”, e dell’imposta ipotecaria e catastale per un importo che varia da €50,00 ad €200,00.

I requisiti “prima casa” sono:

La proprietà non deve essere un immobile “di lusso”

L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale

L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare

Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa acquistata usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

-spese notarili

La parcella del Notaio normalmente varia da € 2.500,00 ad € 5.000,00 ma, in base alla complessità del rogito, può arrivare anche a cifre superiori.

-imposte dirette

I redditi degli immobili concorrono a formare il reddito complessivo del soggetto che possiede l’immobile (sia a titolo di proprietà, abitazione, usufrutto o altro diritto reale), e sono di conseguenza “colpiti” dalle imposte di questa categoria:

– IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche): è dovuta, per i soggetti residenti sul territorio dello Stato, per il cumulo di tutti i redditi prodotti anche all’estero (compresi, quindi, quelli derivanti da immobili in locazione). L’IRPEF colpisce il reddito con aliquote che vanno dal 23% al 43% a seconda degli scaglioni di reddito.

– IMU (Imposta Municipale Unica): ha sostituito la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sul valore catastale degli immobili non locati e non è dovuta per la prima casa e le relative pertinenze, a meno che non si tratti di immobile di lusso.

– TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili): è pagata per l’erogazione e la fruizione di servizi comunali da chi possiede, detiene o utilizza a qualsiasi titolo immobili (ad eccezione dei terreni agricoli), ivi compresa l’abitazione principale ed aree edificabili.

– TARI (Tassa Rifiuti): imposta comunale dovuta da chiunque possieda o detenga immobili, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.

Le scadenze di IMU, TASI e TARI sono annuali con la possibilità, in alcuni casi, di rateizzazione almeno semestrale. Le aliquote, calcolate sul valore catastale, variano in base ai coefficienti stabiliti dalle Amministrazioni comunali.